Artikel

Die Vorbereitung auf die CSRD-Nachhaltigkeitsberichterstattung
Ein aufwendiger Prozess für ein komplexes Regelwerk

  • Sören Solzin
    Sören
    Solzin
  • Denisa Lück
    Denisa
    Lück
  • Bjarne Schinzel
    Bjarne
    Schinzel

Die europäische Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist in diesem Jahr in Kraft getreten. Mit dieser Richtlinie kommen neue Pflichten zur Nachhaltigkeitsberichterstattung auf europäische Unternehmen, einschließlich der Wohnungswirtschaft, zu. RITTERWALD hat dies zum Anlass genommen, im Rahmen einer Umfrage unter seinen Kunden zu ermitteln, wie weit die Vorbereitungen, per Juli 2024, fortgeschritten sind und inwiefern sich die Unternehmen der Wohnungswirtschaft innerhalb des gesetzten Zeitrahmens bewegen. Dazu wurden 14 kommunale und private Wohnungswirtschaftsunternehmen befragt, von denen 12 zu den 30 größten Bestandshaltern Deutschlands zählen. Anhand verschiedener Merkmale untersuchten wir dabei, welche Schritte zur Vorbereitung der CSRD-Berichterstattung bereits abgeschlossen sind und welche Ergebnisse dabei erzielt wurden.


90 der 100 größten Wohnungsunternehmen sind zur Berichterstattung verpflichtet.


RITTERWALD hat die Entwicklung der Nachhaltigkeitsberichterstattung, einschließlich der CSRD und ihrer Bestandteile, im vergangenen Jahr im Artikel „Nachhaltigkeitsberichterstattung — von der Kür zur Pflicht1 beschrieben. Seitdem wurden die Kriterien für die Berichterstattungspflicht nochmals leicht angepasst, sodass nach dem aktuellen Stand 90 der 100 größten Wohnungsunternehmen in Deutschland zur Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet sind.

Dieser Artikel fasst die Ergebnisse der Befragung in sechs zentralen Erkenntnissen zusammen. Zudem beleuchtet er die Implikationen aus diesen Erkenntnissen und empfiehlt Maßnahmen zum weiteren Vorgehen.

ERKENNTNIS 1

57% der befragten Unternehmen haben die Wesentlichkeitsanalyse vollständig abgeschlossen.


Idealtypische Phasen der Vorbereitung der CSRD-Berichterstattung

57% der befragten Unternehmen haben die Wesentlichkeitsanalyse abgeschlossen, während 43% der befragten Unternehmen diese aktuell erstellen. 71% der Wohnungsunternehmen haben die relevanten IROs identifiziert, wobei mehr als die Hälfte insgesamt über 100 IROs ermittelt hat. Eine zentrale Herausforderung ist, dass die CSRD-Berichterstattung große Datenmengen erfordert. Per Juli 2024 haben lediglich 22% der befragten Unternehmen mit der Identifizierung der für die Berichterstattung relevanten Datenpunkte noch nicht begonnen. Der gleiche Anteil an Unternehmen hat diesen Schritt bereits abgeschlossen und durchschnittlich zwischen 300 und 400 Datenpunkte – sowohl narrativer als auch quantitativer Art – identifiziert. Die Datenpunkte dienen künftig zur Messung und Bewertung der identifizierten IROs (Impacts, Risks und Opportunities). Ebenso ist bei der Verstetigung des Berichtsprozesses steigt der Anteil der großen Unternehmen bis 80% angestiegen, was u. a. mit der Berichtspflicht für das ein oder andere Unternehmen ab dem Geschäftsjahr 2024 zusammenhängen dürfte.

Neben den Datenpunkten müssen auch die entsprechenden Datenquellen identifiziert werden. Zum Zeitpunkt der Befragung hatte nur eines der befragten Unternehmen alle Quellen identifiziert, während 21% zumindest den Großteil der Quellen ermittelt hatte. Rund 21% der Unternehmen haben bereits final festgelegt, wer für die zu erhebenden Datenpunkte jeweils verantwortlich sein wird. Ergänzend dazu müssen die Unternehmen festlegen, wie die Daten gemanagt und aufbereitet werden sollen.

Nur eines der befragten Unternehmen hat bereits ein Tool für ESG-Daten vollständig implementiert. 29% der Wohnungsunternehmen sind derzeit dabei, ein solches Tool zu implementieren, während der Rest entweder die Implementierung plant oder noch kein konkretes Tool ausgewählt hat. Von den Unternehmen, die sich bereits für ein Tool entschieden haben, planen gut 40%, zumindest anfangs ein Excel-Tabellenkalkulationsprogramm einzusetzen. Es bleibt abzuwarten, ob dieses noch durch spezialisiertere Systeme wie eine separate ESG-Suite ersetzt wird – zukünftiger Handlungsbedarf ist hier absehbar, zumal insgesamt laut einer kürzlichen GdW-Umfrage 22% der Wohnungsunternehmen bereits die Einführung einer ESG-Suite planen.3 Dies führte dann auch im Idealfall zu einer insgesamt besseren Datenverfügbarkeit und einer festen Verankerung der Nachhaltigkeitsthematik in den Unternehmen.

ERKENNTNIS 2

Größere Unternehmen sind in der Vorbereitung weiter fortgeschritten – ­Eigentümerstruktur macht keinen Unterschied


Von den größeren befragten Unternehmen haben mehr Unternehmen die Wesentlichkeitsanalyse abgeschlossen (86%) als von den weniger großen Unternehmen (29%). Auch bei der Identifizierung von Datenpunkten sind die 50% der größeren Unternehmen nach Bestandsanzahl weiter fortgeschritten. Es ist anzunehmen, dass Skaleneffekte und mehr verfügbare Ressourcen innerhalb der großen Unternehmen hierfür ausschlaggebend sind. Außerdem spielt an dieser Stelle mit rein, dass für einige der größeren Unternehmen die Berichtspflicht bereits für das Geschäftsjahr 2024 besteht. Ein weiterer Grund könnten die bereits zuvor bestehende Anforderung der Non-Financial Reporting Directive (NFRD), die nur große Unternehmen betraf.4 In Bezug auf die ­Eigentümerstruktur lassen sich allerdings keine nennenswerten Zusammenhänge feststellen: kommunale und private Unternehmen unterscheiden sich nicht signifikant im Hinblick auf Fortschritte bei der doppelten Wesentlichkeitsanalyse oder der Datenerhebung.5 Insgesamt befinden sich die meisten Unternehmen noch mitten im Prozess der Vorbereitung auf die CSRD. Über die Hälfte der befragten Unternehmen hat die doppelte Wesentlichkeitsanalyse abgeschlossen, doch nur eines der befragten Unternehmen gab an, dass es zur systematischen Erhebung der notwendigen Daten für die Berichterstattung bereit ist.

ERKENNTNIS 3

Gut 86 % der befragten Unter­nehmen haben bereits in der Vergangenheit einen Nachhaltigkeitsbericht erstellt.

86% der befragten Unternehmen haben in der Vergangenheit bereits Nachhaltigkeitsberichte erstellt, wobei hier in 36% der Fälle der Deutsche Nachhaltigkeitskodex (DNK) wegweisend war.6 14% der befragten Unternehmen haben rein nach dem Standard der Global Reporting Initiative (GRI) berichtet. Immerhin die Hälfte der befragten Unternehmen betrachtet Nachhaltigkeitsthemen als integralen Bestandteil ihrer Unternehmensstrategie und hat auf dieser Grundlage bereits relevante Nachhaltigkeitsthemen festgelegt.

ERKENNTNIS 4

Die Interpretation der CSRD-Richtlinie ist für alle befragten Unternehmen herausfordernd.


Trotz der umfangreichen Erfahrung vieler Wohnungswirtschaftsunternehmen mit der Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten gaben alle Umfrageteilnehmer an, dass die Interpretation der CSRD-Richtlinie eine Herausforderung für sie darstellt. Dies gilt unabhängig von der Größe oder der Struktur der Unternehmen. Dies kann unterschiedliche Gründe haben, doch meist ist es die Offenheit der ESRS-Standards, die die Auslegung herausfordernd und komplex machen kann. Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) betont die Komplexität der ESRS. Auch die zahlreichen Verweise innerhalb der Nachhaltigkeitsthemen erschweren, auf Anhieb klar zu erkennen, welche genauen Schritte für die Identifizierung und Anwendung der relevanten Offenlegungspflichten erforderlich sind.7 Das anfängliche Fehlen von verbindlichen Leitfäden zur Umsetzung der CSRD machte hierbei die Arbeit für die Unternehmen nicht leichter. Die allgemeinen Leitfäden und die finale Version der Liste möglicher Datenpunkte zur Messbarmachung der Unterthemen wurden von der European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) erst im Mai 2024 veröffentlicht. Sektorspezifische Leitfäden stehen noch aus und befinden sich größtenteils noch in der frühen Entwicklungsphase.8

Die sonstigen Herausforderungen lassen sich grundsätzlich in drei Bereiche aufteilen. Als erstes zu nennen ist hier die mangelnde Verfügbarkeit von Daten. Die CSRD zwingt die Unternehmen zur Erhebung und Auswertung von Daten, die nicht immer im Vorhinein verfügbar sind. 21 % der befragten Unternehmen stießen hierbei auf technische Probleme. Der zweite Hauptpunkt betrifft den Einsatz unternehmensinterner Ressourcen: 71 % der befragten Unternehmen gaben an, dass es an Ressourcen zur Umsetzung der CSRD fehlte, und 36 % hatten Probleme aufgrund unterschiedlicher Prioritäten innerhalb des Unternehmens. Hiermit verknüpft ist der dritte Themenbereich: Die Hälfte der befragten Unternehmen stellte fest, dass es an Fachwissen zum Thema Nachhaltigkeitsberichterstattung mangelte. Dies erforderte dementsprechend zusätzliche Ressourcen, um dieses Wissen extern einzukaufen. 71 % der befragten Unternehmen arbeitet für die CSRD-Nachhaltigkeitsberichterstattung mit einer externen Unternehmensberatung zusammen. Ausreichende personelle und finanzielle Ausstattung der federführenden Bereiche zur Nachhaltigkeitsberichterstattung ist somit unabdingbar.

ERKENNTNIS 5

Zwei von drei Unternehmen binden in der Stakeholderbefragung Proxy-Stakeholder ein.

Für die doppelte Wesentlichkeitsanalyse müssen die Unternehmen die Perspektiven betroffener interner und externer Stakeholder in den Prozess der Wesentlichkeitsprüfung einbeziehen. Der häufigste Ansatz zur Einbindung besteht darin, sogenannte Proxy-Stakeholder zu nutzen. Dabei werden interne Ansprechpartner befragt, um so die Perspektive externer Stakeholder zu erfassen. Ein Beispiel aus der Wohnungswirtschaft wäre die Einbindung des Bereichs Mieterbetreuung zur Repräsentation der Sichtweise der Mietenden oder des Bereichs Einkauf für die Sicht externer Dienstleister. Der verringerte Ressourceneinsatz bei der Befragung von Proxy-Stakeholdern dürfte hierbei eine wesentliche Rolle gespielt haben.

Neben der Proxy-Stakeholderbefragung werden die Stakeholder ansonsten am häufigsten mittels persönlicher Befragungen (43 %) oder durch die Befragung von Experten für die betroffenen Gruppen (ebenfalls 43 %, Überschneidungen möglich) eingebunden.

ERKENNTNIS 6

Die Relevanz der einzelnen ­ESRS-Themen wird überwiegend einheitlich bewertet. Ausnahmen sind 3 Themen: „Biologische Vielfalt und Ökosysteme“, „Umweltverschmutzung“ und „­Betroffene Gemeinschaften“.

Die Wohnungsunternehmen wurden außerdem dazu befragt, welche der Themen nach dem ESRS sie als relevant erachten. Alle befragten Unternehmen gaben hierbei an, dass sie den Klimawandel für sich als sehr relevant erachten. Grund hierfür könnte unter anderem die Anforderung des ESRS-Standards sein: Im Gegensatz zu den anderen Standards müssen Unternehmen beim Thema Klimawandel eine zwingende Erklärung abgeben, wenn sie dieses Thema als nicht wesentlich einstufen. Auch ansonsten sind Themen wie klimawandelangepasste Gebäude und Energieeffizienz sehr relevant für die Wohnungswirtschaft.

An zweiter Stelle folgt der Themenbereich „Eigene Belegschaft“, den 79% der Unternehmen als sehr relevant erachten, alle weiteren immerhin als mäßig relevant. Der Grund hierfür dürfte sein, dass die eigene Belegschaft ein zentraler Faktor für den Unternehmenserfolg ist.

Ebenso sehr häufig genannt wurde der Bereich „Unternehmenspolitik“, der Themen wie Compliance und Korruptionsbekämpfung beinhaltet. Dieser wird ebenfalls von 79% als sehr relevant angesehen, und nur ein Unternehmen gab an, dass dieser Bereich wenig relevant sei. Hier gibt es wahrscheinlich verschiedene Gründe, doch Wohnungsunternehmen befinden sich oft in einem Umfeld, das ein starkes Augenmerk auf Corporate Governance und eng damit verbunden Compliance erfordert. Auch aus der Stakeholderbefragung des GdW geht hervor, dass die Themen E1 (Klimawandel), S1 (eigene Belegschaft) und G1 (Unternehmenspolitik) voraussichtlich wesentlich sind.9

Große Differenzen zwischen den befragten Unternehmen zeigen sich bei den Themen „Biologische Vielfalt und Ökosysteme“, „Umweltverschmutzung“ und „Betroffene Gemeinschaften“, die von den Themen bei einer Bandbreite von „nicht relevant“ bis „sehr relevant“ sehr unterschiedlich beurteilt wurden. Im Bereich „Betroffene Gemeinschaften“ lassen sich diese Differenzen wahrscheinlich durch die unterschiedlichen Bestände der befragten Unternehmen erklären, da dieser Themenkomplex auch Denkmal- und Milieuschutz umfasst.

Beim Komplex „Umweltverschmutzung“, der Themen wie Luftverschmutzung und Lärmbelästigung beinhaltet, ist der Grund für die Differenzen jedoch nicht unmittelbar ersichtlich. Möglich erscheint eine Erklärung durch eine unterschiedliche Interpretation des Standards „Umweltverschmutzung“ oder Unterschiede in den Beständen und deren Baujahren, die einen unterschiedlichen Grad an Kontaminationen verursachen.

Im Bereich „Biologische Vielfalt und Ökosysteme“ zeigt sich, dass die Hälfte der befragten Unternehmen das Thema als nicht oder wenig relevant ansieht, während sich rd. 37% der Unternehmen dem Standard mäßige oder hohe Relevanz zuschreiben, sowie 14% keine Einschätzung angeben. Hier ist zu vermuten, dass die Wohnungsunternehmen die eigenen Einflussmöglichkeiten auf dieses Thema unterschiedlich einschätzen. Allgemein gilt Biodiversität in der Immobilienwirtschaft bisher als unterschätztes Thema. Auch in der Stakeholderbefragung des GdW wurde das Thema E4 „Biologische Vielfalt und Ökosysteme“ als nicht relevant bewertet.10

Diese unterschiedlichen Bewertungen unterstreichen die Notwendigkeit, die Vorgaben konkreter zu gestalten, was mit den sich in Entwicklung befindenden sektorspezifischen Standards geschehen wird. Auch könnte die Interpretationsfreiheit des ESRS-Standards eine Rolle spielen, da sie zu unterschiedlichen Auffassungen über die Relevanz und Umsetzung der Themen führen kann.

FAZIT

Die Vorbereitungen zur ­CSRD­-Bericht­erstattung haben volle Geschwindigkeit aufgenommen – die verbleibende Reise wird v. a. durch Unklarheiten in der CSRD, mangelnde Datenverfügbarkeit und knappe Ressourcen weiterhin erschwert.


Insgesamt haben 57 % der befragten Unternehmen die doppelte Wesentlichkeitsanalyse fertiggestellt und die verbleibenden 43 % erarbeiten diese. Damit ist bzw. wird ein bedeutender Meilenstein auf dem Weg zur Nachhaltigkeitsberichterstattung erreicht. Gleichzeitig zeigt die Analyse jedoch, dass noch einiges zu tun ist. Insbesondere spielt die Identifikation der für die Berichterstattung erforderlichen Datenpunkte eine wichtige Rolle. Die Datenpunkte sind einer der zentralen Aufwandstreiber für das weitere Vorgehen und ein frühzeitiges Verständnis hilft, die erforderlichen Ressourcen und die weitere Zeitplanung besser einschätzen zu können. Da die meisten Unternehmen ihren ersten Bericht im Jahr 2026 abgeben werden, sollten sie spätestens in 2025 die Daten erheben, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen rechtzeitig verfügbar sind und die Prozesse optimal vorbereitet werden.

Auf Basis der Analyse und der RITTERWALD Projekterfahrung legen viele Unternehmen zunächst den Fokus auf die Erstellung des Berichts und planen die Verstetigung des Prozesses erst im Nachgang. Gleichzeitig wird die bereits bestehende Anzahl und Vielfalt an Themen in Unternehmen durch die i. R. d. Wesentlichkeitsanalyse identifizierten Themen weiter zunehmen. Im Zusammenhang mit der Berichterstattung entstehen dadurch weitere Handlungsfelder, von denen wir einige wichtige hervorheben möchten.

Strategischen Fokus nachschärfen: Nachhaltigkeit wird zunehmend durch gesetzliche Vorgaben und Erwartungen von Kapitalgebern sowie der Öffentlichkeit eingefordert. Die Offenlegungspflichten aus der CSRD und der EU-Taxonomie sorgen für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit, wodurch konkretere Strategien und Maßnahmen gefordert und offengelegt werden müssen. Es sollte daher geklärt werden, wie sich die Nachhaltigkeitsstrategie von der Unternehmensstrategie abgrenzt bzw. wie sie ineinandergreifen. Um Doppelungen zu vermeiden, könnte die Zusammenführung beider Strategien eine Option sein. Bei der Operationalisierung sollten v.a. Verantwortlichkeiten für Nachhaltigkeitsthemen klar zugewiesen werden, strategische Ziele operationalisiert und in Vergütungssysteme integriert sowie erforderliche Ressourcen priorisiert und bereitgestellt werden.

Organisation anpassen: Die Zuordnung von Verantwortlichkeiten bietet zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, die sich auf eine effiziente und effektive Erreichung der Nachhaltigkeitsziele auswirken. Bei der Gestaltung sollte berücksichtigt werden, inwieweit es sich um Aufgaben der Konzeptionierung und ESG-Performance oder der Operationalisierung und Umsetzung handelt. Die Verantwortung kann zentral gebündelt oder dezentral in Fachbereichen oder in Regionen / Geschäftsstellen angesiedelt werden. Aufgaben können zudem auf verschiedenen Wertschöpfungsebenen, wie der Bestandsbewirtschaftung oder im Asset- oder Portfolio-Management, aufgehängt werden. Die Bedeutung von Nachhaltigkeit für einzelne Funktionen spielt bei der organisatorischen Ausgestaltung ebenso eine wichtige Rolle. Technische Bereiche, in denen der größte Investitions- und Handlungsbedarf besteht, gehören zu den zentralen Akteuren. Gleichzeitig nimmt die Bedeutung von Nachhaltigkeit für Finanzierung zu und sie wird mit der CSRD und EU-Taxonomie Teil der nicht-finanziellen Berichterstattung, was für eine zentrale Rolle des Finanzbereichs spricht.

Prozesse gestalten: Durch die CSRD entsteht Handlungsbedarf bei Prozessen. Neben der erstmaligen Berichterstattung wird ein regelmäßiger Berichtsprozess erforderlich, der kontinuierlich weiterentwickelt werden muss. Auch ist zu klären, inwieweit die Prozesse zur Erstellung des Jahresabschlusses und der Nachhaltigkeitsberichterstattung (als Teil des Lageberichts) zu synchronisieren oder gar zu integrieren sind.

Auch die Datenerhebungsprozesse müssen im Zuge der CSRD-Berichterstattung festgelegt werden, idealerweise während der Vorbereitung der erstmaligen Berichterstattung. Zu erwarten sind hier nachträgliche Anpassungen und Nachschärfungen.

Daneben sind im Rahmen der CSRD-Berichterstattung Strategien und Maßnahmen definiert worden, für deren Umsetzung Prozesse nachgeschärft, ggf. auch neu aufgebaut oder Projekte aufgesetzt werden. Beispielsweise würde das Vorgehen (und damit der Prozess) zur Reduzierung des Wasserverbrauchs der Mieter optimiert oder der Modernisierungsprozess zur Erhöhung der Energieeffizienz skaliert werden.

Nachhaltigkeitsaspekte sollten in bestehende Planungs-, Steuerungs- und Entscheidungsprozesse integriert werden, sodass die Nachhaltigkeitsperformance künftig ebenso wie die Wirtschaftlichkeit als Entscheidungskriterium berücksichtigt wird.

Daten managen: Um die Datenverfügbarkeit und damit Steuerbarkeit der Nachhaltigkeitsthemen zu verbessern, sollte ein systembasiertes ESG-Datenmanagement aufgebaut werden. Dabei ist der funktionale Umfang festzulegen – von der einfachen Datenerfassung bis hin zum umfassenden Management der ESG-Performance inklusive Planung und Simulation. Zudem müssen geeignete ESG-Datenmanagement-Lösungen bewertet und ausgewählt werden. Möglichkeiten sind die Abbildung in Excel und Business Intelligence oder die Integration ins Data Warehouse. Vor der Einführung einer ESG-Suite sollte der Produktumfang bestehender Unternehmenslösungen geprüft werden.


Die CSRD-Berichterstattung und weitere Regulierungen werden erhebliche Auswirkungen auf immobilienwirtschaftliche Unternehmen haben. RITTERWALD unterstützt Sie gerne bei der strategischen und organisatorischen Ausgestaltung sowie bei der Neuausrichtung von Prozessen und des Datenmanagements.

Kontakt

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an:

  • Sören Solzin
    Sören Solzin
    • email hidden; JavaScript is required
    • +49 (0) 30 - 609 85 82 40
  • Denisa Lück
    Denisa Lück
    • email hidden; JavaScript is required
    • +49 (0) 30 - 609 85 82 40

1 https://www.ritterwald.de/publ...

2 Top 50% der Unternehmen entsprechend Bestandsgröße

3 https://www.gdw.de/media/2024/...

4 Siehe hierzu auch https://www.ritterwald.de/publ...

5 Korrelationskoeffizient in allen Bereichen ungefähr bei 0,1

6 https://www.deutscher-nachhalt..., zu den verschiedenen Standards siehe auch https://www.ritterwald.de/publ... und https://www.ritterwald.de/publ...

7 GdW Arbeitshilfe 95: Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) für Wohnungsunternehmen

8 https://www.efrag.org/en/susta...

9 GdW Arbeitshilfe 95: Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) für Wohnungsunternehmen

10 GdW Arbeitshilfe 95: Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) für Wohnungsunternehmen